Die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.05.2012 - VIII ZR 246/11).

Auf die inhaltliche Richtigkeit sollte es nach Ansicht des BGH bislang nicht ankommen. Diese Entscheidung war in der Literatur auf Kritik gestoßen.
In seiner neueren Entscheidung führt der BGH nun aus, dass er an seiner bisherigen Auffassung nicht festhalte, vielmehr sei maßgeblich "eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen". Dies sei nur zu erreichen, wenn die Vorauszahlungen nach einem sachlich zutreffenden Abrechnungsergebnis bemessen würden.
Andererseits führt der Bundesgerichtshof aus, dass dem Vermieter eine Pflichtverletzung zur Last fällt, wenn er eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung erteile. Aus dieser Pflichtverletzung dürfe der Vermieter keine Vorteile ziehen, weshalb nicht hingenommen werden könne, dass eine inhaltliche fehlerhafte Abrechnung zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen führe.

Dem Mieter, sofern diesem eine Erhöhungserklärung nach § 560 Absatz 4 BGB zugeht, kann Klage auf Feststellung erheben, dass er den erhöhten Vorauszahlungsbetrag wegen formeller oder inhaltlicher Mängel der Betriebskostenabrechnung nicht schuldet.

Der Vermieter kann für den Fall, dass der Mieter die Zahlung der erhöhten Vorausleistung verweigert, Zahlungsklage erheben. In diesem Fall kann dann der Mieter einwenden, dass er die erhöhten Beträge nicht schuldet, weil die Betriebskostenabrechnung formell oder inhaltlich fehlerhaft ist.

Dem Vermieter steht wegen der Verweigerung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Vorausleistungen das Recht zur fristlosen oder fristgemäßen Kündigung zu, wenn die Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB oder § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB vorliegen.

Sofern der Mieter dann im Räumungsprozess formelle oder inhaltliche Mängel der Betriebskostenabrechnung einwendet, ist zu prüfen, ob solche tatsächlich vorliegen. Stellt sich heraus, dass die Abrechnung fehlerfrei war, stellt sich dann wiederum die Frage, ob der Zahlungsverzug möglicherweise deshalb entfällt, weil sich der Mieter in der Beurteilung der Sach- oder Rechtslage geirrt hat.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH gilt insoweit ein strenger Maßstab. Insofern ist dem Mieter zu raten, im Zweifel die erhöhten Vorauszahlungen unter Vorbehalt zu leisten und die zuvor beschriebene negative Feststellungsklage zu erheben.

Rechtsanwältin Caroline Schleiminger